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律師來了(3買房租房糾紛律師答疑第2版)

  • 作者：編者:趙星海|責編:邢艷萍
  • 出版社：法律
  • ISBN：9787519788230
  • 出版日期：2024/04/01
  • 裝幀：平裝
  • 頁數：494
人民幣：RMB 65 元      售價：元
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內容大鋼
    本書所涉房產問題，大多是作者在實際辦案中遇到的法律問題，由專業的律師進行答疑，再附之相關的法律條文，幫助大家去認識和了解法律，以便運用法律武器解決自己遇到的各種難題，維護自身的合法權益。面對生活和工作中發生的實際問題，大家可以有選擇地對照運用，一定會有開卷有益、醍醐灌頂的感覺，因而，非常具有實用性。
    本書提煉與房產有關的最常見的小問題做目錄，採取「一問一答」的形式，對各種「疑難雜症」對症下藥。同時，本書還對各類問題按照科學的方式加以分類整理，方便讀者查找和閱讀。
作者介紹
編者:趙星海|責編:邢艷萍
    趙星海，北京盈科（上海）律師事務所高級合夥人，北京盈科投資基金法律事務部委員。在房產領域擁有十數年法律從業經驗，其代理的「凶宅騙局」，「上海電器城」，「上海灘商廈」等多起熱門案件均在業界引起極大關注，並受到了上海電視台《新聞夜線》等知名欄目的深度採訪報道。擅長從複雜的案件線索中敏銳地捕捉關鍵點，並利用其豐富的代理經驗，迅速地對各類紛繁蕪雜的房產問題做出深刻洞察和精確判斷。近幾年，還一直擔任我愛我家、住商不動產、美聯地產等大型房地產企業的常年法律顧問，同時還受邀成為騰訊大申網、東方網、《新民晚報》《勞動報》《青年報》等主流媒體的特邀點評律師。
目錄
第一章  房屋術語
    1.什麼是商品房？
    2.內銷商品房和外銷商品房分別指的是什麼？
    3.什麼是商品房銷售價格備案？
    4.什麼是商品房預售？
    5.什麼是商品房現售？
    6.什麼是商品房銷售的「五證」？
    7.什麼是商品房買賣合同？
    8.什麼是商品房買賣認購書？
    9.什麼是《商品房買賣合同示範文本》？
    10.什麼是商業貸款？
    11.什麼是公積金貸款？
    12.什麼是組合貸款？
    13.什麼是限購？
    14.什麼是限貸？
    15.什麼是認房又認貸？
    16.什麼是借名買房？經常發生借名買房的原因有哪些？
    17.什麼是商品房銷售的「兩書」？
    18.什麼是商品房登記的單方申請？
    19.什麼是商品房登記的共同申請？
    20.什麼是經濟適用住房？
    21.什麼是經濟適用住房收費卡制度？
    22.什麼是農村房屋買賣中的「地隨房走」原則？
    23.什麼是出租人的瑕疵擔保義務？
    24.什麼是承租人對承租房屋的優先購買權？
    25.什麼是公共租賃住房？
    26.什麼是廉租住房？
    27.什麼是廉租住房的貨幣補貼？
    28.什麼是廉租住房的實物配租？
    29.什麼是「三價合一」原則？
    30.什麼是「首付貸」？
    31.什麼是「新房限價」？
第二章  房屋買賣熱點問題
  第一節  商品房買賣
    32.購房者購房時需要認真審查哪些資料？
    33.開發商拒絕出示「五證」原件時購房者應該怎麼辦？
    34.開發商「返本銷售」的促銷方式可信嗎？
    35.開發商「售后包租」的促銷方式可信嗎？
    36.開發商「分拆零售」的促銷方式可信嗎？
    37.開發商「零首付」的促銷方式可信嗎？
    38.購房者如何理解售樓中的各種面積？
    39.開發商在商品房銷售廣告中作出的承諾有法律約束力嗎？
    40.房產廣告陷阱有哪些？
    41.對於開發商的虛假宣傳廣告，購房者可以追究開發商何種法律責任？
    42.商品房買賣認購書的法律效力如何？
    43.商品房買賣認購書在何種情況下可以被認定為商品房買賣合同？
    44.未獲預售許可證時開發商出具的商品房買賣認購書有效嗎？
    45.商品房買賣認購書中的「定金」與「訂金」有何區別？
    46.商品房買賣認購書能轉讓嗎？
    47.購房者在簽訂商品房買賣認購書時應注意哪些事項？

    48.「內部認購」行為有效嗎？
    49.商品房買賣合同的主要內容有哪些？
    50.開發商在未取得《商品房預（銷）售許可證》的情況下，與購房者簽訂的商品房買賣合同是否有效？
    51.購房者與開發商先後簽訂的商品房買賣認購書與商品房買賣合同所約定的內容不一致時，應以哪個為準？
    52.購房者如何向開發商索要購房發票？
    53.開發商作為商品房買賣合同的一方當事人應履行哪些義務？
    54.商品房買賣合同的內容約定不明確時怎麼辦？
    55.商品房買賣合同簽訂后，購房者能要求退房嗎？
    56.退房的約定條件大致有哪些？
    57.退房的法定條件有哪些？
    58.開發商不履行合同義務，購房者應如何維權？
    59.當事人違反合同附隨義務，構成違約嗎？
    60.購房過程中一方當事人違約，違約金數額或者損害賠償數額應當如何確定？
    61.商品房買賣合同中沒有約定違約金數額或者損害賠償的計算方式，應如何處理？
    62.開發商違約，購房者可以請求「雙倍賠償」嗎？
    63.開發商交付的房屋建築面積和商品房買賣合同約定面積不符的，應該如何處理？
    64.「一房二賣」中，開發商應先履行哪個合同？
    65.「一房二賣」中，一方購房者在何種情況下可以請求宣告第二份合同無效？
    66.以「假離婚」的方式購房，可能產生哪些後果？
    67.什麼是商品房買賣合同中的免責或限制條款？
    68.在限購的情況下籤署的房屋買賣合同，是否有效？
    69.購買方被限購致使正式的房產買賣合同無法簽署，出售方是否有權沒收購買方的定金？
    70.政策變化致使正式的房產買賣合同無法簽署，出售方是否有權沒收購買方的定金？
    71.輕信別人可以「包裝」，規避限購政策購房，會有哪些後果？
    72.商品房預售合同需要登記嗎？
    73.未經登記的商品房預售合同有效嗎？
    74.預售合同約定：開發商違約，購房者應當在30天內解約，超過30天未提出解約的，購房者喪失解約權。該約定是否有效？
    75.為什麼要進行商品房預售合同登記？
    76.如何查詢商品房銷售備案價格？
    77.商品房實際銷售價格高於備案價格的，房屋買賣合同是否有效？
    78.商品房實際銷售價格高於備案價格的，購房者是否有權要求開發商退差價？
    79.商品房預售合同可以轉讓嗎？
    80.貸款不足，現金補足條款是否有效？
    81.貸款政策變化導致購買方貸款無法獲批准或者無法獲得全額貸款的，購買方是否有權解除房屋買賣合同？
    82.借款人還不起按揭貸款會有什麼後果？
    83.購房者申請按揭貸款一定要購買保險嗎？
    84.購房者申請按揭貸款應注意哪些問題？
    85.個人住房公積金貸款的申請流程是什麼？
    86.購房者應如何查驗開發商提供的《住宅質量保證書》？
    87.購房者應如何查驗開發商提供的《住宅使用說明書》？
    88.商品房常見的質量問題有哪些？
    89.房屋出現質量問題，購房者應如何維權？
    90.商品房的質量保修期是多久？
    91.如何理解商品房的「交付使用」？
    92.「交付使用」之後，商品房損毀、滅失的風險由誰承擔？
    93.開發商遲延交房，購房者如何維權？
    94.開發商遲延交房，購房者可以退房嗎？
    95.開發商遲延交房，購房者可以拒絕還房貸嗎？
    96.房屋交付以後，購房者多久能取得不動產權證？
    97.購房合同能否署兩人以上的名字？

    98.在辦理房地產權屬證書時，開發商有哪些義務？
    99.開發商的原因導致購房者無法取得不動產權屬證書，購房者應如何維權？
    100.對於開發商遲延辦證的行為，購房者在哪些情況下不能向其主張違約責任？
    101.商品房不能辦理不動產權屬證書的情形有哪些？
    102.沒有辦理產權過戶登記，會不會影響商品房買賣合同的效力？
    103.70年土地使用權期滿，購房者是否喪失房屋所有權？
    104.外國人在我國的購房流程是什麼？
    105.商品房買賣產生糾紛可通過哪些方式和途徑解決？
    106.商品房買賣糾紛的當事人應去哪個法院提起訴訟？
    107.商品房買賣糾紛適用什麼樣的訴訟時效？
    108.房屋買賣合同被宣告無效或撤銷會產生什麼法律後果？
    109.簽訂裝修合同要注意哪些事項？
    110.裝修是否有保修期？
    111.裝修出現質量問題怎麼辦？
    112.購買精裝修房后，購房人是否可以購房時被捆綁銷售為由要求開發商退還裝修款？
    113.什麼是新房搖號積分制？
    114.購買房地產公司的理財產品有風險嗎？
    115.開發商暴雷會影響期房交付嗎？
    116.購買開發商超低價拋售的樓盤有風險嗎？
    117.疫情期間，開發商逾期交房要承擔違約責任嗎？
    118.購買毛坯房和精裝房各有什麼優缺點？
    119.以「假離婚」的方式購房可行嗎？
  第二節  二手房買賣
    120.哪些二手房不能上市交易？
    121.預售的商品房可以作為二手房交易嗎？
    122.購房者為什麼要做產調？
    123.做產調的步驟是什麼？
    124.二手房買賣糾紛的當事人應去哪個法院起訴？
    125.二手房買賣糾紛適用什麼樣的訴訟時效？
    126.購房過程中簽訂「陰陽合同」能避稅嗎？
    127.房產證和不動產權證有什麼區別？
    128.二手房買賣合同應該載明哪些內容？
    129.簽訂二手房買賣合同應具備哪些條件才能生效？
    130.沒有辦理產權過戶登記，會不會影響二手房買賣合同的效力？
    131.出賣者故意隱瞞房齡，購房者是否可以撤銷房屋買賣合同？
    132.二手房買賣合同被確認無效后如何處理？
    133.賣房者「一房二賣」，先後簽訂的兩份合同的效力如何認定？
    134.借名購買政策性住房的合同有效嗎？
    135.借名購房有哪些風險？
    136.借名買房的實際購房人和名義買房人之間是什麼關係？
    137.借名買房委託協議是否有效？
    138.在借名買房的情況下，如何證明房子是自己的？
    139.在名義購房人認可的情況下，為什麼法院駁回了實際購房者確認房屋產權的訴訟請求？
    140.沒有購房資格能買法拍房嗎？
    141.買到了「凶宅」怎麼辦？
    142.出售方故意隱瞞房屋是「凶宅」的情況，房屋買賣合同有效嗎？
    143.買到「凶宅」，在合同繼續履行的情況下，買方能否要求賣方賠償房屋差價損失？
    144.二手房「交付使用」之後，損毀、滅失的風險由誰承擔？
    145.購買二手房后如何辦理不動產權證？
    146.房價暴漲后，賣方單方違約，買方若還想繼續履行合同，該怎麼辦？

    147.出售方承擔買賣合同約定的違約金，就可以解除買賣合同嗎？
    148.房產不唯一就沒有個稅稅收優惠嗎？
    149.二手房交易中，部分城市實施的「三價就低」政策對購房者有什麼影響？
    150.二手房交易中，部分城市實施的「三價合一」政策對出售方有什麼影響？
    151.為什麼會出現一手房和二手房價格倒掛的現象？
    152.如何購買法拍房？
    153.購買法拍房可以貸款嗎？
    154.和普通的二手房交易相比，購買法拍房有哪些優勢？
    155.和普通的二手房交易相比，購買法拍房有哪些風險？
    156.疫情期間，二手房交易中的出售方逾期交房要承擔違約責任嗎？
    157.疫情期間，購房者逾期支付購房款要承擔違約責任嗎？
    158.購買以繼承方式取得的二手房要注意哪些問題？
    159.購買以贈與方式取得的二手房要注意哪些問題？
  第三節  保障性住房買賣
    160.限價商品住房購房合同有什麼效力？
    161.申請人到期未簽訂兩限商品住房購房合同的後果是什麼？
    162.限價商品住房建設單位擅自向未經區縣住房保障管理部門確定的申請家庭出售兩限商品住房的，該如何處理？
    163.弄虛作假申請兩限商品住房或者騙購取得兩限商品住房的，該如何處理？
    164.經濟適用住房購房者如何交納物業服務費？
    165.騙購經濟適用住房會有什麼後果？
    166.經濟適用住房上市轉讓需要滿足什麼條件？
    167.違規出售已購經濟適用住房有什麼後果？
    168.已購經濟適用住房上市轉讓的，土地出讓金如何繳納？
    169.經濟適用住房可以出租嗎？
    170.已購經濟適用住房的可以再購買其他住房嗎？
  第四節  公有房屋買賣
    171.哪些人可以購買公有房屋？
    172.購買公有房屋時公共維修基金如何交納？
    173.公有房屋的權屬登記機關是哪個？
    174.哪些已購公有房屋可以出售？哪些已購公有房屋不得出售？
    175.一般來說，出售已購公有房屋的土地出讓金如何繳納？
  第五節  農村房屋買賣
    176.對自建房屋所佔用的宅基地，農民享有所有權嗎？
    177.農村房屋可以出售嗎？
    178.農村房屋能否繼承？
    179.農村房屋能否贈與？
    180.城鎮居民能不能購買農村房屋？
    181.本集體經濟組織成員購買本村房屋有哪些注意事項？
    182.農村房屋共同共有人擅自賣掉房屋，其他共有人能不能追回？
    183.動遷房什麼時候可以出售？
    184.購買動遷房有什麼風險？
第三章  房屋租賃熱點問題
  第一節  城鎮私有房屋租賃
    185.出租臨時建築的，其租賃合同是否有效？
    186.未取得產權證的「房東」與承租人簽訂的租賃合同有效嗎？
    187.租賃合同無效的，出租人是否可以向承租人主張佔用房屋的費用？
    188.租房時必須簽訂書面合同嗎？
    189.房屋租賃合同需要約定什麼，未明確約定的事項應如何處理？
    190.當事人未辦理房屋租賃合同登記備案手續，是否影響租賃合同的效力？
    191.房屋租賃合同未進行登記備案的，出租人、承租人分別要承擔哪些不利後果？

  第二節  房屋租賃合同的履行
    192.明知房屋存在影響使用的瑕疵仍同意承租的，出租人能否免除瑕疵擔保義務？
    193.出租人不及時履行維修義務時，承租人是否有必要自行維修？
    194.租賃期間因第三人行為影響房屋正常使用的，承租人可以直接向該第三人行使哪些權利？
    195.承租人不當使用導致租賃房屋毀損的應承擔哪些責任？
    196.房屋發生轉租后，次承租人的權利有何限制？
    197.次承租人造成房屋毀損的，出租人可以追究誰的責任？
    198.出租人重複簽訂多個租賃合同時，哪份合同將最終獲得履行？
    199.承租人因「出租人一屋多租」未能實現合同目的，可以採取什麼維權措施？
    200.承租人延期交付租金或不支付租金的，出租人應該怎麼辦？
    201.承租人向出租人的親友交付租金，能否視為租金已付？
    202.房屋轉租后，承租人不按時交納租金的，出租人能否直接向次承租人索要租金？
    203.承租人預付租金后，租賃房屋所有權發生變動，新房東可否再次向承租人索要租金？
    204.承租人拒不支付租金或到期不及時騰房的，出租人是否可以扣留承租人的物品沖抵所欠租金？
    205.承租人擅自裝修的，是否能以出租人「實際獲利」為由，要求出租人承擔裝修發生的費用？
    206.承租人經出租人同意裝修租賃房屋的，租賃期限屆滿后，裝修物應如何處理？
    207.承租人經出租人同意裝修租賃房屋的，租賃期內解除合同時，裝修物應如何處理？
    208.承租人經出租人同意裝修租賃房屋，此後發現合同無效的，裝修物應如何處理？
    209.在什麼情況下出租人有權提前收回房屋？
    210.在什麼情況下承租人有權提前退租？
    211.什麼是承租人對承租房屋的優先購買權？
    212.局部承租人是否可以主張整個租賃房屋的優先購買權？
    213.共有人優先購買權和承租人優先購買權發生競合時，何者優先？
    214.承租人優先購買權能否轉讓和繼承？
    215.次承租人是否具有優先購買權？
    216.在租賃合同中寫明放棄優先購買權的，事後承租人能否反悔？
    217.委託拍賣或司法拍賣的租賃房屋，承租人能否主張優先購買權？
    218.租賃期內實現房屋抵押權的，承租人能否主張優先購買權？
    219.出租人將房屋出賣給善意第三人，並辦理過戶登記，承租人是否可以基於優先購買權向出租人主張損害賠償責任？
    220.租賃期內新設立的房屋抵押權，一旦債權人要求實現抵押權，租賃關係是否繼續有效？
    221.租賃設有抵押的房屋有什麼風險？
    222.原書面租賃合同期滿后，出租人與承租人口頭續租是否有效？
    223.當事人解除租賃合同為什麼要履行通知義務？
    224.租賃合同終止后，承租人拒不返還租賃房屋的，出租人是否可以採取撬開門鎖等方式強行驅逐？
    225.如果租賃期間發生失火或漏水給第三人造成損害，應如何分擔責任？
    226.租賃房屋的物業服務費應該由誰來承擔？
    227.拖欠物業服務費的，物業服務公司可以找誰索要？
    228.房屋租賃合同中「天價違約金」的約定是否有效？
    229.出租人違約且支付違約金后，承租人是否可以要求其繼續履行合同？
    230.租賃合同中守約方能否同時主張違約金和定金？
    231.守約方能否同時主張違約金與損害賠償金？
    232.守約方能否同時主張定金與損害賠償金？
    233.因房屋租賃發生糾紛的，當事人最晚應在什麼時候起訴？
    234.如何判斷最晚起訴時間是否已過？
    235.在房屋租賃合同糾紛中，當事人向法院起訴需要具備哪些條件？
    236.因房屋租賃發生糾紛，當事人應該去哪個法院起訴？
    237.在房屋租賃合同糾紛中，原告起訴需要提交哪些材料？

    241.承租人能否以疫情期間收入減少屬於不可抗力為由，要求減免租金？
    242.疫情期間，商鋪承租人逾期支付租金要承擔違約責任嗎？
    243.經房東同意的裝飾裝修，租賃合同解除后，無法拆除的裝飾裝修物該如何處置？
    244.未經房東同意的裝飾裝修，無法拆除的裝飾裝修物該如何處置？
    245.租賃合同到期后，無法拆除的添附物如何處置？
  第三節  城鎮公有房屋租賃
    246.公有房屋是否可以擅自轉租？
    247.公有房屋租賃是否可以繼承？
    248.在什麼情況下，公有房屋可以變更承租人？
    249.公有房屋承租人死亡后，共同居住人中如何確定新的承租人？
    250.公有房屋承租人死亡時沒有同住人的，如何確定新的承租人？
    251.公有房屋差價交換有什麼限制？
    252.承租公有房屋，會影響新房的搖號積分嗎？
  第四節  廉租住房租賃
    253.申請城鎮廉租住房的流程是什麼？
    254.廉租住房協議有哪些內容？
    255.廉租住房能不能轉租？
    256.家庭在申請和使用廉租住房期間有哪些義務？違反各項義務的後果分別是什麼？
  第五節  公共租賃住房
    257.申請公共租賃住房的流程是什麼？
    258.公共租賃住房協議有哪些內容？
    259.公共租賃住房的租賃期限一般是多久？期滿后承租人該怎麼辦？
    260.承租人合法取得公共租賃住房后，在哪些情況下會被要求退回住房？
    261.承租人違反公共租賃住房有關規定，會受到哪些處罰？
  第六節  農村房屋租賃
    262.農村房屋租賃合同可以採用哪些形式？
    263.農村房屋租賃合同需要約定什麼，未明確約定的事項怎麼處理？
    264.農村房屋「以租代買」能否行得通？
    265.「買賣不破租賃」原則對農村房屋還適用嗎？
    266.農村房屋租賃期間，租賃房屋被徵收的，承租人能否獲得徵收補償？
    267.農村房屋租賃合同糾紛起訴狀需要包括哪些內容？

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