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路軍港說物業(業主和物業人必須學習的法律知識)

  • 作者：編者:路軍港|責編:朱海波
  • 出版社：法律
  • ISBN：9787519761257
  • 出版日期：2021/11/01
  • 裝幀：平裝
  • 頁數：412
人民幣：RMB 78 元      售價：元
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內容大鋼
    本書以「讓業主都能看得懂的法律知識」為理念，全面梳理物業管理領域的法律法規、常見問題、典型案例、專業觀點、文書範本和實操流程，為依法處理法律問題、有效解決物業糾紛、積極促進管理和諧提供全面和豐富的依據、技巧和經驗，成為業主和物業人貼身的「法律知識顧問」和「物業專家顧問」。
作者介紹
編者:路軍港|責編:朱海波
    路軍港，國內知名物業管理專家、物業管理師，北京陽光助業物業管理有限公司董事長，北京晨路浩遠科技有限公司董事會主席，北京宏大北園首屆業委會主任。     山西綜合廣播《我的物業我的家》特約專家，現任國內多家物業、業委會、業主協會、律所、政府機關法律顧問，多家媒體專家評論員。曾被央視、北京電視台、東方衛視、江蘇電視台、南京電視台、遼寧電視台、吉林電視台、北京晚報、京華時報、千龍網、娛樂信報、北京交通廣播、山西綜合廣播、物業雜誌等上百家媒體多次採訪報道。     專心研究物業管理、業委會自治、業主糾紛等問題十多年，抖音（路軍港說物業）、快手（路軍港說物業）等多家網路平台，為國內物業管理、業主自治等糾紛義務指導、並解答物業、業主、業委會相關法律法規知識不計其數。
目錄
第一章  物業管理——專家支招
  一、為什麼物業公司換一個不如一個？
  二、探討物業管理一種良性的小區管理模式
  三、小區到底是誰的，不交物業費到底損害了誰？
  四、小區物業管理到底該不該「自管」
  五、物業公司怎樣走出「人人喊打」的局面
  六、業委會的工作，委員們應該如何分工
  七、業主大會秘書，能為業主們做什麼？能為業主委員會做什麼？
  八、為什麼大多數業主都不滿意物業公司呢？
  九、物業公司欺負業主，業主應該怎麼辦？
  十、成立業委會的優點
第二章  物業問題——法律釋疑
  一、業主關心的熱門問題
    01.一樓返水，物業公司應不應該承擔責任？
    02.一樓應不應該繳納電梯費？
    03.室內牆壁裂縫，物業公司不解決可以不繳納物業費嗎？
    04.房頂漏水物業公司不處理，可以要求物業公司賠償嗎？
    05.不買車位不讓車進小區合理嗎？
    06.不交物業費物業公司不給授權電梯卡合理嗎？
    07.不繳納物業費，物業公司停水停電合法嗎？
    08.成立業委會社區不給辦理怎麼辦？
    09.物業公司不把公共收益返還給業主，業主可以不繳納物業費嗎？
    10.開發商不給辦理產權證怎麼解決？
    11.人防車位開發商有權買賣嗎？
    12.物業公司不給看物業合同怎麼辦？
    13.物業公司可以不給開物業費發票嗎？
    14.物業公司違規到哪個部門投訴最有效？
    15.暖氣不熱怎麼解決，可以不繳納暖氣費嗎？
    16.物業公司單獨收取衛生費和公攤電費合理嗎？
    17.家裡被盜或者電動車、自行車丟失，物業公司需要承擔責任嗎？
    18.物業公司單方面漲物業費合法嗎？
  二、物業篇
    01.服務合同終止，物業公司不退出，承擔哪些後果？
    02.如何防止高空拋物墜物的風險？
    03.能否在小區樓頂架設廣告牌？
    04.物業小區共用部位包括哪些？
    05.業主裝修拆改承重結構，物業公司需要做什麼？
    06.業主欠繳物業費，物業公司的正確處理方式是什麼？
    07.物業公司應該給業主提供哪些服務？
    08.室內的房屋門窗損壞，物業公司有義務維修嗎？
    09.物業公司不維護、保養設備設施，業主可以要求物業費打折嗎？
    10.什麼情況下，物業公司可以給業主斷水斷電呢？
    11.物業小區保安的主要職責是什麼？
    12.物業服務安保不到位，會受到處罰嗎？
    13.什麼樣的物業公司算好的物業公司？
    14.哪些事情不應該由物業公司負責？
    15.觸犯以下內容將會面臨牢獄之災
    16.物業公司管理有哪些基本內容？
    17.預收物業費的法律依據是什麼？如何約定違約金？
    18.小區車位是否可以租售？

    19.誰負責小區供水、供電、供氣等管線設備設施？
    20.住宅室內裝飾裝修有哪些禁止行為？
    21.業主在樓頂安裝太陽能熱水器，物業公司有許可權制嗎？
    22.樓房牆皮脫落砸壞汽車，物業公司應當賠償嗎？
    23.樓上跑水，樓下被淹，物業公司應否擔責？
    24.電梯墜落傷人，應由物業公司還是電梯維保公司擔責？
    25.物業公司在小區裡面畫個車位就可以收費嗎？
    26.物業公司有權利收裝修押金，裝修垃圾清運費嗎？
    27.什麼是物業管理的包干制和酬金制？
    28.業主繳納物業費時，物業公司應提供什麼？
    29.物業服務人應該給業主提供幾級物業服務標準？
    30.物業費是按照購房合同還是房本面積繳納？
    31.物業公司員工上門維修，應該收費嗎？
    32.閣樓要繳納物業費嗎？
    33.小區門臉房（底商）要繳納物業費嗎？
    34.物業公司或者開發商可以擅自處分或者變賣物業管理用房嗎？
    35.到法院提出同時履行抗辯權，還用繳納物業費嗎？
    36.公攤水電費、電梯費、二次供水費、垃圾清運費等沒有約定不用再繳納
    37.居民樓的底商可以開餐飲嗎？
    38.物業公司有沒有權利售水電呢？
    39.物業公司有沒有義務幫助業主收發快遞？
    40.物業公司強制不讓業主電動車進電梯對不對？
    41.前期物業合同的期限是多長時間？沒到期可以換物業公司嗎？
    42.物業公司壟斷小區寬頻，不讓其他寬頻進，怎麼辦？
    43.小區業主在小區被狗咬傷或受到驚嚇，物業公司要不要承擔責任？
    44.物業公司強制業主在指定單位找裝修工人及材料，合理嗎？
    45.物業公司把小區整體承包給另一個公司這樣合法嗎？
    46.在小區車被劃了，物業公司應該承擔責任嗎？
    47.小區底商門口的停車位是誰的？
    48.物業公司或者開發商能出售小區的車位嗎？
    49.物業資質和物業服務等級有什麼區別？
    50.沒有資質可以接管小區物業管理服務嗎？
  三、房地產篇
    01.開發商是否有權更換前期物業企業？
    02.買房時建設單位廣告和宣傳資料沒有兌現怎麼辦？
    03.購房合同和實際面積不符，業主該怎麼辦？
    04.房地產開發商為什麼不按照約定給業主辦理房本？
    05.開發商延遲交房讓業主簽署放棄賠償違約金的文件怎麼辦？
    06.新房收房，物業公司讓再次簽署物業服務合同還需要簽署嗎？
    07.開發商附送一樓小花園是否有效？
    08.開發商承諾業主免除物業費有效嗎？
    09.開發商憑什麼代表業主和物業公司簽署合同，這樣的合同有效嗎？
    10.延遲收房，開發商應不應該支付違約金？
    11.暖氣、燃氣、有線電視開口費，開發商和物業公司有權收取嗎？
    12.開發商沒有在買賣合同中約定辦理房產證的時間和違約金怎麼辦？
    13.開發商沒有按期給業主交房，可以要求退房嗎？
    14.商品房「五證兩書」有哪些？
    15.商品房土地使用年限50年和70年有什麼區別？
    16.開發商沒有給業主辦理房產證，可以不交物業費嗎？
    17.新買的房屋，開發商沒有把配套設施完善，可以不交物業費嗎？

    18.房屋的產權是70年，超過70年房子還是自己的嗎？
    19.房屋契稅應該繳納多少？
    20.小區陽檯面積怎麼算？
    21.二手房買賣「滿五唯一」，免20%個稅，那怎麼確定是滿5年呢？
    22.購買房屋都要繳納哪些費用？
    23.房屋贈與、繼承、夫妻更名需要哪些費用和條件？
    24.怎樣預防房子被房東「一房二賣」？
    25.開發商出售無產權車位是否合法？
    26.樓間的間距怎樣才合理？
    27.新建住宅是否必須進行招標選聘物業服務企業？
    28.期房，不能按時交房，開發商不給退怎麼辦？
    29.開發商送業主的物業費有效嗎？
  四、業主大會和業主委員會篇
    01.如何理解業主大會和業主委員會決定，對業主具有法律約束力？
    02.小區道路停車收費由誰決定？如何分配？
    03.物業服務合同中可以約定使用專資的維修項目明細嗎？
    04.業主大會決定不再續聘物業公司了，物業公司拒不進行交接怎麼辦？
    05.物業公司撤場應該移交哪些資料？
    06.業主、業主大會與物業服務企業是什麼關係？
    07.業主或使用人違反小區《管理規約》怎樣處理？
    08.一個業主在小區有多套房屬於一票還是多票？
    09.小區的公共收益有哪些？
    10.小區地面停車位的收益屬於誰？
    11.業主委員會的職責有哪些？
    12.業主委員會的前期辦公用品和人員津貼誰來支付？
    13.什麼叫業主大會雙過半？
    14.業主大會和業主委員會怎樣成立？
    15.怎麼罷免不作為，出賣業主利益的業主委員會成員？
    16.首次召開業主大會、業委會，開發商應該給籌備組提供什麼支持和文件？
    17.如果開發商和物業公司拒不提供業主清冊和產權面積怎麼辦？
    18.達到什麼條件可以召開首次業主大會？
    19.申請成立業主大會並召開首次大會簽完字，到哪兒申請？
    20.首次業主大會申請需要提交什麼資料？
    21.誰有資格申請成立業主委員會？
    22.成立業委會，業主來的不到一半怎麼辦？
    23.什麼是業主大會和業主委員會？
    24.一個物業管理區域可以成立幾個業主大會和業委會？
    25.業主大會有幾種形式？
    26.籌備組人數是多少，組員怎樣確定？
    27.成立業委會的法定依據是什麼？
    28.業委會主任和副主任怎樣產生？
    29.業主委員會成立后應該做什麼？
    30.小區成立業委會為什麼那麼難？
    31.成立業委會的經費由誰來承擔？
    32.小區規則誰說了算，誰來制定？
    33.召開業主大會，採用微信投票是否有效？
    34.物業公司服務不好，業主有權利換掉物業公司嗎？
    35.物業公司服務不好，怎樣換掉它？
    36.酬金制如何管理錢財物呢？
    37.什麼叫業主入住率？

    38.有房的就是業主了嗎？
    39.業委會成員應該是幾個人？
    40.業委會有工資嗎？
    41.業主委員會成員或者近親屬可以在物業公司或者關聯企業任職嗎？
    42.業主大會沒有選夠業委會成員算成立嗎？
    43.業委會委員任期是多長時間？
    44.業委會成員資格滅失有哪幾種情況？
    45.業委會成員怎樣辭職，用不用經過批准？
    46.業委會成員不到一半可以召開業主大會嗎？
    47.分期開發的建設項目怎樣成立業主大會？
    48.業主代表大會可以替代業主大會嗎？
    49.物業費公共收益支出收入有哪些？
    50.沒交物業費可以參選業委會委員嗎？
  五、業主篇
    01.前期物業服務合同期間，個別業主能否修改合同條款？
    02.業主沒與物業公司簽合同，可以不交物業費嗎？
    03.業主住改商遵循什麼規則？
    04.由於污水管堵塞，二樓返水，物業公司需要賠償損失嗎？
    05.業主違章搭建，侵佔道路等違規行為，可否收取違約金？
    06.小區業主可以請求公布、查閱哪些情況和資料？
    07.業主與物業服務企業發生糾紛怎樣處理？
    08.為什麼要按時繳納物業服務費用？
    09.業主未及時繳納物業服務費是否要交違約金？
    10.裝修時的電梯使用有哪些注意事項？
    11.封閉陽台、安裝防護欄或搭建陽光棚有哪些規定？
    12.小區樹上是否可以拴繩晾曬衣服？
    13.住房專項維修資金歸誰所有，有什麼用途？
    14.鄰居佔用了公共樓道怎麼辦？
    15.怎樣拆除小區的電梯梯控？
    16.物業公司不給業主開發票合理嗎？
    17.物業企業能夠對業主進行各類罰款嗎？
    18.鄰居發出的雜訊如何制止和維權？法理和情理分別是什麼？
    19.業主作為小區的主人應當履行哪些職責？
    20.非違約方防止損失擴大義務是什麼？
    21.什麼情況下可以不交物業費？
    22.房子不住人可以不交供暖費嗎？
    23.物業公司拒不退還裝修押金怎麼辦？
    24.沒有繳納物業費，可以限制業主車輛進入小區嗎？
    25.物業公司收取裝修材料電梯上料費，合理嗎？
    26.怎麼計算自己家的物業費？
    27.衛生間漏水誰的責任，可以不繳納物業費嗎？
    28.業主拖欠物業費多久，會被物業公司起訴？
    29.物業費過高，業主可以要求降低物業費嗎？
    30.第一年入住，暖氣費還用交嗎？
    31.物業公司停運一部電梯，還用繳納物業費嗎？
    32.老業主欠的物業費，新業主有義務替他繳納嗎？
    33.業主拒絕收房領鑰匙，還用繳納物業費嗎？
    34.回遷房的業主，還用繳納物業費嗎？
    35.物業公司收取物業費后再收取電梯費合理嗎？
    36.小區經常停水、停電，物業費可以打折嗎？

    37.物業公司代收水電費可以加價嗎？
    38.鄰居擾民怎麼辦？可以不交物業費嗎？
    39.如果業主決定不用老物業公司，老物業公司不走，還用繳納物業費嗎？
    40.物業費應該由業主繳納還是租戶繳納？
    41.什麼情況下可以要求物業費打折或者減免？
    42.自己門口樓道的位置可以封閉嗎？
    43.小區的「沙霸」怎麼處理？
    44.什麼是容積率？
    45.為什麼業主老是被部分物業公司或者開發商欺負呢？
    46.給物業公司發整改函，物業公司不接收怎麼辦？
    47.物業公司不給看公共收益怎麼辦？
    48.小區里可以不要物業公司嗎？
    49.物業公司不給業主分公共收益怎麼辦？
    50.「黑物業」為什麼害怕業主發整改函？
    51.為什麼打折的物業費一定要在收據上註明？
    52.業主可以要求物業公司提供什麼資料？
    53.小區規則誰說了算？
    54.怎樣讓小區的公共維修資金升值？
    55.把車停到消防通道會受到什麼處罰？
    56.小區里的小廣告怎樣治理？
    57.高空拋物，物業公司是否可以先行賠付？
    58.小區鄰居把雜物放到樓道引起火災，物業公司要承擔責任嗎？
    59.業主為什麼不願意交物業費？
    60.高空拋物刑罰標準是什麼？
  六、收房前、后的法律知識
    01.新房入住要有哪些手續才能收房？
    02.延遲交房怎樣賠償？
    03.房屋合同面積比實際面積多了還用補錢嗎？
    04.房屋怎樣驗收，都應該檢查哪些地方？
    05.質保期內房屋出現質量問題，物業公司不管怎麼辦？
    06.物業公司及開發商讓繳納的各種費用是否合理？
    07.由於開發商的原因，不收房，誰來賠償損失？
    08.沒收房，還用繳納物業費嗎？
    09.收房前的物業費，業主是否繳納？
    10.房產證應該什麼時候給辦理？超期怎樣賠償？
    11.業主自己是否可以辦理房產證？
    12.房子沒住還用繳納物業費嗎？
    13.前期物業服務合同物業費定價高，可以不交物業費或者減少物業費嗎？
第三章  物業糾紛——法院裁判
  一、業主委員會與物業公司業主共有權糾紛獲勝
  二、最高人民法院認定小區地面車位歸全體業主所有
  三、法院終審判人防車位歸全體業主所有
  四、業主未繳納物業費，物業公司拆暖氣，法院判物業公司恢復供暖並賠禮道歉
  五、街道辦事處不給業主大會備案，業委會起訴街道，法院判決街道辦事處限期給業委會備案
  六、物業公司起訴業主拖欠物業費獲勝
  七、業主委員會起訴物業公司歸還公共收益獲勝
  八、物業公司擅自給業主停電被判賠償9900元
  九、物業公司起訴業主繳納物業費2480元加年利6%，二審判決業主只用繳納1000元
  十、物業公司起訴業委會身份不合法被駁回
  十一、業主以知情權起訴物業公開信息案勝訴

  十二、業主申請房管局公開物業服務合同，房管局拒不公開，房管局敗訴
  十三、業主大會決定不再續聘物業公司，物業公司拒不撤離小區被業委會起訴，法院判決物業公司立即撤離小區並移交資料
第四章  物業事務——文書流程
  一、物業服務實用文件範本和物業及開發商來往文件
    01.公開小區公共收益賬目申請
    02.新能源汽車充電樁安裝申請
    03.業主委員會備案單
    04.首次業主大會和業主委員會籌備組業主申請表
    05.關於物業服務不到位要求整改的函
    06.關於保修範圍內的維修函件
    07.申請公開小區相關文件的函件
  二、實用操作流程
    01.如何成立業主委員會
    02.更換物業的流程
    03.住宅專項維修資金申請流程及工作內容
第五章  物業規範——法律依據
  一、物業管理相關法律法規節選
    01.中華人民共和國民法典（節選）
    02.中華人民共和國治安管理處罰法（節選）
    03.保安服務管理條例（節選）
    04.中華人民共和國環境保護法（節選）
    05.中華人民共和國特種設備安全法（節選）
    06.中華人民共和國消費者權益保護法（節選）
    07.中華人民共和國人民防空法（節選）
    08.中華人民共和國消防法（節選）
  二、物業管理法律法規
    01.物業管理條例
    02.物業服務收費管理辦法
    03.住宅室內裝飾裝修管理辦法
    04.物業承接查驗辦法
    05.住宅專項維修資金管理辦法
    06.商品房銷售管理辦法
    07.城市商品房預售管理辦法
    08.不動產登記暫行條例
    09.業主大會和業主委員會指導規則
    10.最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋
    11.最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
    12.最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋
    13.最高人民法院關於依法妥善審理高空拋物、墜物案件的意見
    14.關於清理規範城鎮供水供電供氣供暖行業收費促進行業高質量發展的意見
    15.國家發展改革委關於放開部分服務價格意見的通知
    16.住房和城鄉建設部等部門關於加強和改進住宅物業管理工作的通知
    17.高層民用建築消防安全管理規定
代後記
  路軍港專訪：只會告訴您方法，不會講大道理

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