房企戰略破局(新周期下房企發展新邏輯)/明源地產研究系列叢書
內容大鋼
當前，隨著政策調控步入深水區，房地產業已然步入新的發展周期。政策調控到底會走向何方？房地產業未來前景到底如何？房企應該如何應對新周期以獲得可持續發展的空間？對此，行業普遍存在一些困惑，越來越多的房企表示看不清。
經過與300多家房企董事長或總裁的深度交流，結合與業內知名專家學者的研討，明源地產研究院幫助房企總結了當下房地產業面臨的五個政策新常態，並從城市布局、產業布局以及ROE模型分析等角度探求房企的應對策略。本書將從宏觀經濟、政策走勢、行業前景和企業發展等五大維度展開分析，借此幫助企業在迷霧般的大環境下認清當前外部環境的本質，前瞻性地洞察行業發展趨勢和城市投資機會，找到前進的方向，明確自身的發力重心，苦練內功，從而真正實現戰略破局。
作者介紹
編者:明源地產研究院
明源地產研究院，以「做中國房地產管理創新的引擎」為願景，在2009年正式成立。成立之初，研究院就匯聚了一大批既深諳地產管理理論，又具備豐富行業實戰經驗的專家顧問。在研究領域，研究院則充分紮根于明源數千家地產企業信息化管理實踐的先天土壤，深度致力於房地產管理模塊研究和最佳管理實踐案例提煉，並在這個過程中，同步推行面向地產企業的咨詢服務和管理培訓，被客戶譽為「中國地產百強背後的管理大師」。實戰創新，智慧沉澱，明源地產研究院創辦了享譽地產界的管理雜誌《明源IT&地產》，特別面向全國房地產中高層管理者發行，其單期發行量約5萬冊，成為中國地產業高層的常備參考刊物。目前，明源地產研究院推出的《房地產項目運營最佳實踐》、《成本制勝——微利時代再造房企核心競爭力》、《房地產企業戰略突圍的N種模式①：與13位卓越總裁巔峰對話》等行業管理類書籍一年達近2萬冊的銷量，深受讀者的喜愛。
目錄
第一章 對中國宏觀經濟的六大關鍵認知
第一節 房地產調控的真正目的是什麼
一、防止貧富差距過大，保持社會穩定
二、調整我國經濟的不良結構
三、使房地產與經濟發展速度相匹配
第二節 目前中國房價有泡沫嗎
一、房價的定義及統計方法不準確
二、房價泡沫應結構化看待
三、房價泡沫的傳統衡量指標不準確
四、案例：相比紐約，北京房價並不高
第三節 GDP增速保6%意味著什麼
一、GDP每增加1%，失業率降低兩個百分點
二、若GDP增速低於融資成本，企業生產經營將受影響
三、GDP增速確保6%才能實現2020年經濟翻番目標
第四節 房地產與經濟是什麼關係
一、GDP增長主要依賴於投資
二、房地產投資是拉動經濟增長的關鍵
三、小結：GDP增速要保6%，房地產板塊仍是主力
第五節 房地產市場過熱是果還是因
一、經濟不景氣的三個關鍵原因
二、股市、匯市與車市都呈現下滑趨勢
三、房地產市場過熱是果不是因
第六節 地方債到底會不會產生危機
一、國內視角：欠發達地區的政府債務率較高
二、全球視角：中國整體的負債率並不高
三、舉債發展是地方政府必要的發展模式
四、中央轉移支付是地方政府重要財政收入來源
五、中國經濟格局是「6個富哥哥與25個窮弟弟」的故事
六、地方債發行及轉移支付金額仍在持續增長
七、如果真引發危機了，社會能承受其後果嗎
第二章 房地產業面臨的外部環境已是新常態
第一節 房企普遍關注的政策焦點問題
一、為什麼當前房地產調控仍無放鬆跡象
二、房地產政策出台背後的邏輯是什麼
三、持續調控對地方政府有什麼影響
第二節 目前房地產業面臨的五個新常態
一、宏觀視角：從地方微觀決策到中央宏觀決策
二、嚴控慢松：從調控到放鬆的周期越來越長
三、精準調控：基於大數據的精準調控、限高托底
四、產業共生：多產業共同繁榮的決心與日俱增
五、城市共生：從單城一枝獨秀到片區協同繁榮
第三章 房地產業仍積極向上，資本屬性越發凸顯
第一節 從基本面來看，房地產業前景仍偏樂觀
一、儘管面臨「731」嚴厲定調，但行業銷售規模仍在擴張
二、在調控背景下，各地GDP、銷售面積和房價均在增長
三、儘管政策調控在持續，但房地產投資增速仍在上漲
第二節 二、三線城市政策雖嚴，但房地產需求有保障
一、二線和三線城市商品房銷售面積及地產開發熱度上升
二、二線和三線城市有較強的人口聚集效應，房地產需求有保證
第三節 四、五線城市調控雖然寬鬆，但應嚴選
一、四線和五線城市銷售情況明顯下滑，市場預期回暖慢
二、資本撤離四五線城市，房企融資難
三、四線和五線城市仍存機會，但要遵循嚴選邏輯
第四節 房地產業的資本屬性越來越凸顯
一、資本介入房地產業的四種典型模式
二、房地產業已從產品制勝轉向資本制勝
第四章 房企競爭升級，產業+地產模式成為破局關鍵
第一節 行業大分化滾滾向前，逆水行舟，不進則退
一、銷售集中度持續攀升，門檻不斷加碼
二、從掉榜率來看，前50強房企座次相對穩定
三、房企制勝策略在迭代，抓住行業趨勢才能快速發展
第二節 二、三線城市成為房企布局熱點，區域深耕成主流
一、跟隨資本腳步，二、三線城市布局熱度快速上升
二、四線和五線城市布局力度在快速下降
三、區域深耕成主流，區域「拓展」力度在下降
四、基於區域深耕和多項目算大賬是房企拿地的關鍵
第三節 「產業+地產」模式成房企當下破局的關鍵
一、越來越多的房企提出多產業布局
二、「產業+地產」模式為房企帶來的三大利好
三、產業成功的四大關鍵因素
四、「產業+地產」的四種典型模式
五、房企紛紛通過數字化轉型支撐多產業布局
第五章 后規模時代的房企新對策
第一節 奔萬億房企的典型應對策略
一、B企：提質控速，在夯實主業的基礎上多元化發展
二、萬科：收斂聚焦、鞏固基本盤
三、保利：保持戰略定位，動態調整經營決策
四、融創：前瞻布局文旅產業，匹配居民消費升級
五、小結：奔萬億房企戰略已發生質變
第二節 准千億及千億房企的典型應對策略
一、准千億房企美的：依托「產業+地產」的複合型增長戰略
二、准千億房企建業：「建業+」實現多元化產業布局
三、千億房企雅居樂：打造「1+N」多元產業布局模式
四、千億房企中梁：把握城市輪動機遇，探索多元化布局
五、併購拿地與合作開發成為千億房企關注的焦點
六、小結：千億房企戰略突圍的五個重心
第三節 百億及成長型房企的典型應對策略
一、成長型房企面臨的五個降維打擊
二、成長型房企戰略破局的五個典型打法
三、有一批成長型房企已走出了獨具特色的發展之路
四、成長型房企的四大破局之道
五、成長型房企的運營管理落地
第四節 基於ROE，定位房企發力的戰略重心
一、凈利潤率：贏利能力分析
二、存貨周轉率：運營能力分析
三、資產負債率：負債情況分析
四、小結：精細化練內功是房企高增長的秘訣
第五節 房地產業前景依舊看好，房企練內功正當時
一、認清政策邏輯，順勢而為
二、房地產業仍有前景，房企仍需堅持
三、房企破局的六把「密鑰」
四、練內功正當時,賽道趨同，狹路相逢勇者勝
結束語
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